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Hypothek aufnehmen in Deutschland

Wenn Sie auf der Suche nach einer deutschen Immobilie sind, lernen Sie auf unserer Finanzseite die Eigenheiten deutscher Hypotheken kennen und erhalten Sie einige spezielle Tipps für Expats, die ein Haus in ihrem neuen Land kaufen wollen.

Wenn Sie als Expat eine deutsche Immobilie kaufen möchten, werden Sie keine Einschränkungen finden – aber Sie sollten sich trotzdem vergewissern, dass Sie mit dem deutschen Hypothekensystem vertraut sind, bevor Sie loslegen.

LoanLink, ein Hypothekenmakler, der sich auf Kredite für ausländische Käufer in Deutschland spezialisiert hat, berät Sie über die beste Vorgehensweise, um eine Hypothek zu bekommen.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie in Deutschland zu kaufen?

Während die deutsche Wirtschaftspolitik traditionell das Mieten dem Kauf vorzieht, sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten Jahren deutlich – und manche sagen, nicht nachhaltig – gestiegen.

Ende 2018 veranstaltete die deutsche Regierung inmitten der Proteste gegen die steigenden Kosten für den Kauf und die Miete von Häusern in den Großstädten sogar einen Wohnungsbau-Gipfel.

Gleichzeitig sind die Hypothekenzinsen auf historische Tiefststände gefallen, wobei der Einfluss des negativen Euribor-Satzes zu günstigeren Angeboten für Hauskäufer und Hypothekensuchende führte.

Immobilienerwerb als Ausländer in Deutschland

Die Hauptkäufer von deutschen Eigenheimen sind lokale Immobilieninvestoren, aber es gibt viel Platz für ausländische Käufer – insbesondere wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie zumindest für einen Teil des Jahres zu vermieten. Informieren Sie sich in unseren Leitfäden über den Kauf einer Immobilie in Deutschland und darüber, wo Sie in Deutschland wohnen können.

Es bleibt abzuwarten, ob die anhaltende Unsicherheit über den Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union – und die Abwertung des Pfunds – einen signifikanten Einfluss auf die britischen Bürger haben wird, die eine deutsche Immobilie kaufen wollen.

Wie viel können Sie in Deutschland leihen?

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, die deutsche Immobilien kaufen, unabhängig davon, ob ihr Herkunftsland Teil der Europäischen Union (EU) ist oder nicht.

Der maximale Betrag, den Sie leihen können, hängt jedoch von Ihrem Aufenthaltsstatus ab. In Deutschland ansässige Personen können bis zu 80 % des Schätzwertes der Immobilie leihen, aber Ausländer können auf ca. 55-60 % des Schätzwertes beschränkt werden.

Der Kreditnehmer muss außerdem ein Jahreseinkommen von mehr als 20.000 € haben. Außerdem dürfen die monatlichen Hypothekenzahlungen niemals mehr als 35% des monatlichen Einkommens betragen.

Hypotheken-Rechner

Online-Hypothekenrechner für Deutschland können Ihnen helfen, die Höhe Ihres Kredits zu ermitteln und Ihre monatliche Rate zu schätzen:

Kosten für die Aufnahme einer deutschen Hypothek

Eine Kombination aus der niedrigen Ausfallrate deutscher Hypotheken mit historisch niedrigen Euribor-Zinsen hat dazu geführt, dass die deutschen Hypothekenzinsen zu den niedrigsten der Welt gehören. Im Jahr 2018 lag der durchschnittliche Hypothekenzins nach Angaben von Statista bei 1,85 %.

Die Gebühren für die Beantragung einer Hypothek betragen typischerweise 1-2% der gesamten Kreditsumme. Wenn die Immobilie mit mehr als 500.000 € bewertet wird, muss der Käufer für eine Immobilienbewertung bezahlen, die typischerweise etwa 300 bis 600 € kostet.

Bei der Unterzeichnung der Urkunde werden Gebühren fällig:

die Notar- und Eintragungsgebühren in Höhe von ca. 1,5% des geschätzten Immobilienwertes,
die Gebühren des Immobilienmaklers von 3-6% des Verkaufspreises. In Deutschland zahlen Käufer oft Maklergebühren (oder teilen sie mit den Verkäufern) – dies ist allerdings verhandelbar.
Danach hat der Käufer bis zu vier Wochen Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu zahlen, die je nach Bundesland zwischen 3,5-6,5% des Immobilienwertes liegt.

Steuerabzüge für deutsche Hypotheken

Zinsen auf deutsche Hypotheken für selbst genutzte Immobilien sind steuerlich nicht abzugsfähig.

Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch in Deutschland vermieten, können die Aufwendungen zur Erzielung von Mieteinnahmen steuerlich abgesetzt werden. Zu den anrechenbaren Ausgaben gehören Hypothekenbelastungen, Instandhaltung, Reparaturen und Renovierungsarbeiten, die weniger als 15% des Wertes Ihrer Immobilie kosten. Größere Baumaßnahmen werden anders besteuert.

Mietzinsen werden in Deutschland zu den üblichen progressiven Einkommenssteuersätzen versteuert. 2019 sind die ersten 9.169 € (18.338 € für Ehepaare) steuerfrei. Für Einkünfte über diesem Betrag beginnen die Sätze bei 14 % und steigen auf 42 % für Einkünfte über 55.961 €.

Nach Berechnung der Mieteinnahmensteuer wird auf die erhobene Steuer ein Solidaritätszuschlag von 5,5% erhoben.

Zusätzlich unterliegen ausländische Immobilienbesitzer der Kapitalertragsteuer, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre gehalten wird. Wenn Sie also Ihre Immobilie nach neun Jahren verkaufen und als Einzelperson einen Gewinn von 60.000 € ausweisen, unterliegt dieser Betrag einem Steuersatz von 42 %. Wenn Sie Ihre Immobilie jedoch 10 oder mehr Jahre lang halten, werden etwaige Kapitalgewinne nicht als steuerpflichtiges Einkommen gezählt.

Voraussetzungen für eine deutsche Hypothek

Der Hypothekenantrag in Deutschland ist einfach, aber das Niveau der Prüfung der finanziellen und anderen Unterlagen des Antragstellers kann entmutigend sein.

Die Dokumente, die Sie – ins Deutsche übersetzt – vorlegen müssen, sind

  • Fragebogen zur deutschen Selbstauskunft;
  • Bewertung der Immobilie;
  • Beschäftigungsnachweis (2-12 Monate Gehaltsabrechnungen);
  • Selbständige müssen zusätzliche Nachweise über Einkommen und Vermögen erbringen, darunter zwei Jahresbilanzen, betriebs- und volkswirtschaftliche Auswertungen sowie die Steuererklärungen des Vorjahres;
  • die letzten Steuererklärungen;
  • Dokumentation der Mieteinnahmen (wenn die Immobilie bereits früher vermietet war);
  • Nachweis des verfügbaren Eigenkapitals;
  • Grundbuchauszug der letzten sechs Wochen.
  • Zusätzlich müssen ausländische Käufer Kopien ihres Reisepasses und in einigen Fällen eine Aufenthaltsgenehmigung vorlegen.

Wie man eine deutsche Hypothek beantragt

Die Beantragung einer deutschen Hypothek ist ähnlich wie in anderen Ländern, der Hauptunterschied besteht darin, dass die Bank Ihren finanziellen Status gründlicher untersucht. Ein Teil dieses Due-Diligence-Prozesses erfordert die Einholung eines Schufa-Berichts – das Äquivalent zu einer Kreditauskunft.

Als Ausländer haben Sie möglicherweise keine Schufa-Auskunft, so dass Sie möglicherweise einen Nachweis Ihrer Kreditwürdigkeit von Ihrer heimischen Auskunftei vorlegen müssen.

Die unten aufgeführten Banken heißen ausländische Immobilienkäufer willkommen und können in einigen Fällen auch Übersetzungsdienste anbieten. Es gibt auch viele deutsche Banken zur Auswahl, und einige sind auf Hypotheken für Expats spezialisiert.

Einige der wichtigsten deutschen Banken gehören dazu:

  • Commerzbank: eine führende internationale Geschäftsbank mit einem Kernmarkt in Deutschland;
  • Deutsche Bank: eine der größten und angesehensten Banken in Deutschland;
  • Postbank: eine der größten deutschen Banken, die sich auf Privatkunden spezialisiert hat;
  • Sparda-Bank: eine große Privatkundenbank, die Teil des Genossenschaftsbanksystems ist.

Im Ausland Lebende können auch einen deutschen Hypothekenmakler konsultieren, der für Sie die Zinssätze mehrerer Kreditgeber vergleicht. LoanLink bietet Hypothekarberatung in englischer Sprache an und vergleicht mehr als 400 deutsche Banken, und Hypofriend, eine unabhängige digitale Hypothekenplattform, prüft täglich die Zinssätze für Sie.

Arten von deutschen Hypotheken

Eine übliche deutsche Hypothek ist das Festzinsdarlehen. Der Kreditnehmer kann die Bedingungen für die Rate der Hauptrückzahlung (normalerweise zwischen 1 % und 10 % des Hauptbetrags über die Laufzeit des Kredits) und die zusätzlichen Zahlungen, die nur für den Hauptbetrag gelten (bis zu 10 % des ausstehenden Betrags), festlegen.

Am Ende der Darlehenslaufzeit muss jeder ausstehende Kapitalbetrag vollständig entweder mit Barmitteln oder mit weiteren Finanzierungen beglichen werden.

Tilgungsfreie Kredite

Tilgungsfreie Hypotheken werden von Investoren bevorzugt, die Miet- oder Kaufobjekte suchen. Während der Laufzeit des Darlehens wird nur der Zinsanteil bezahlt; der Grundsatz ist bei Beendigung der Laufzeit in voller Höhe fällig.

Für in Deutschland ansässige Personen ist es möglich, die Zinszahlungen von der jährlichen Einkommenssteuer abzuziehen.

Bauspardarlehen

Bausparkassenhypotheken sind eine Mischung aus festverzinslichen und rein zinsbringenden Darlehen. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer neben den Darlehenszinsen eine Annuität ein, die bei Erreichen der Darlehenslaufzeit zur Zahlung des Hauptsaldos führt.

Variabel verzinsliche Darlehen

Die variabel verzinslichen Darlehen sind an den Euribor gekoppelt und werden vierteljährlich angepasst. Zusätzliche grundsätzliche Zahlungen können vierteljährlich bei der Anpassung des Kreditzinssatzes erfolgen.

Wenn der Kreditnehmer glaubt, dass der Zinssatz über einen bestimmten Betrag steigen wird, kann das variabel verzinsliche Darlehen in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt werden.

Deutsche Hypothekengarantien

Eine Besonderheit der deutschen Hypothekenbranche ist das Fehlen von Hypothekengarantien. Dies macht es beispielsweise in bestimmten Situationen unglaublich schwierig, in Deutschland eine Hypothek zu bekommen:

  • wenn man einen zweitklassigen Kredit hat;
  • wenn Sie weniger als fünf Jahre bis zur Rente haben;
  • wenn Sie nicht über die nötigen Mittel verfügen, um die Anzahlung und die Schließungskosten zu decken;
  • wenn Ihr aktuelles und vergangenes Einkommen nicht nachgewiesen werden kann, dass es über dem Schwellenwert der Bank liegt.

Stattdessen können Einzelpersonen eine private Hypothekenausfallversicherung von ihrer Bank oder einer privaten Versicherungsgesellschaft abschließen.

Weitere Besonderheiten deutscher Hypotheken

Die deutsche Regierung bietet spezielle Subventionen für in Deutschland lebende und steuerpflichtige Personen an.

Die wichtigsten sind die Riester-Rente (für alle, die gesetzlich in der gesetzlichen Rentenversicherung versichert sind) und das Wohneigentumsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Das Rentenprogramm sieht bestimmte Rentenzuschüsse vor – die Übernahme eines Teils der Hypothekenkosten oder steuerliche Anreize für den Erwerb von gebrauchten Immobilien.

Im Rahmen des KfW-Programms können Kredite bis zu 50.000 Euro für den Erwerb von Neubau- oder Bestandsimmobilien vergeben werden. Das Programm kann in Verbindung mit den Produkten einer Hypothekenbank genutzt werden und ist oft mit einem niedrigeren Zinssatz als die Hypothek der Bank ausgestattet.