Was ist ein Baudarlehen?

Auch für Menschen, die beginnen wollen, ihr eigenes Mietportfolio aufzubauen und in Betongold zu investieren, kann diese Finanzierungsform die Richtige sein.

Der Unterschied zwischen verschiedenen Baudarlehen

Allerdings ist es wie so oft, wenn es um Finanzierungen geht, ein großer Buchstabensalat. So gibt es nämlich viele verschiedene Arten von Baudarlehen und Baufinanzierungen.

Deswegen hier kurz die wichtigsten Punkte zu den meistverwendeten Arten von Baudarlehen:

Annuitätendarlehen: Das, was sich hinter dem klassischen “Kredit” versteckt, ist oftmals das Annuitätendarlehen, welches auch in der Baufinanzierung zum Einsatz kommt. Dieses kann von jedem genutzt werden und besitzt feste monatliche Raten, die der Schuldner zu zahlen hat. Kreditnehmer können vor Ablauf der Zinsfrist in den meisten Fällen hier nicht kündigen oder komplett Sondertilgen.

Forward Darlehen: Wer hingegen seine Immobilie bereits finanziert hat und nun ein Anschlussdarlehen braucht, weil beispielsweise die Zinsbindung abgelaufen ist, der benötigt ein Forward Darlehen. Diese sich ausschließlich zur weiteren Finanzierung gedacht und nicht für Erstkäufer.

Bauspardarlehen: Eine beliebte Form für Kreditnehmer mit wenig Eigenkapital hingegen ist das Bauspardarlehen. Hier werden zunächst Gelder in einen Bausparvertrag eingezahlt, um sich auf den Immobilienkauf vorzubereiten und seinen Zins einzufrieren. Nach einigen Jahren wird dann auf den eingefrorenen Zins ein Darlehen ausgezahlt und der Bausparvertrag als Sicherheit beliehen.

Bausparsofortfinanzierung: Wer aber nicht so lange warten möchte, kann mithilfe einer Bausparsofortfinanzierung das Eigenkapital später, also nach der Auszahlung des Darlehens, ansparen und spart so meist Zeit und Geld. Hierbei akkumulieren sich allerdings die Zinsen in der Zeit, in der das Eigenkapital angespart wird, was mehrheitlich zu höheren Zahlungen in der Tilgungsphase führt.

Worauf sollte man beim Baudarlehen achten?

Egal für welche Art der Finanzierung man sich am Ende aber entscheidet, es gibt gewisse Punkte, welche bei jedem Baudarlehen beachtet werden müssen. Deswegen solltest du diese Konditionen bei der Einholung verschiedener Finanzierungsangebote explizit prüfen und dich bei Bedarf neu orientieren:

Effektiver Jahreszins: Der erste Blick bei jedem Angebot sollte auf den effektiven Jahreszins gerichtet sein und nicht wie viele es leider tun auf den Sollzins. Der Sollzins ist am Ende des Tages eine Größe, welche für den Kreditnehmer eigentlich keine Rolle spielt, da er am Ende den effektiven Jahreszins zahlt. Dieser berechnet sich nämlich aus dem Sollzinssatz plus Kosten (zum Beispiel für Abschluss, Bearbeitung etc.).

Sondertilgung: Der nächste entscheidende Punkt ist die Möglichkeit zur Sondertilgung. Je schneller du einen Kredit abzahlen kannst, desto weniger Zinsen müssen am Ende gezahlt werden. Besteht keine oder nur die kostenpflichtige Möglichkeit zur Sondertilgung, ist es in der Regel kein positives Angebot für den Kreditnehmer, der wesentlich weniger zahlen würden, wenn er auch nur monatliche Kleinbeträge von 20 oder 50 EUR sondertilgt.

Vorfälligkeitsentschädigung: In dieselbe Schublade wie das Thema Sondertilgung fällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird fällig, wenn der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Kredit aussteigen möchte und den Restbetrag in einer Einmalzahlung tilgen will. Dies wird zum Beispiel wichtig sollte die Immobilie verkauft werden. In den meisten Kreditverträgen verlangen Banken hier mehrere tausende Euro Entschädigung bei Vorfälligkeitsentschädigung, was bei einem Vergleich definitiv ein Ausschlusskriterium wäre.

Zinsbindung: Der letzte wichtige Punkt, auf den Kreditnehmer ebenfalls immer achten sollten, ist die Zinsbindung. Diese legt fest, wie lange der Zins des Kredites tatsächlich festgeschrieben ist. So kann beispielsweise nach Ablauf der Bindung die Bank deinen Zins und damit den Betrag, den du zurückzahlen musst, anheben und auch erst nach Ende der Zinsbindung ist es möglich einen Kredit zu kündigen und neu zu finanzieren. Ein gewöhnlicher Zeitraum für eine Zinsbindung sind 8 bis 10 Jahre.

Wie nehme ich ein Baudarlehen auf?

Doch damit schön und gut, aber wie nimmt der normale Kreditnehmer eigentlich ein Baudarlehen auf und was ist dabei noch zu beachten? Tatsächlich gibt es einen Stamm bestimmter Unterlagen, die man vor Ausfüllen des Antrages bei sich haben sollte und außerdem sollte auch gerechnet werden, ob ein solches Baudarlehen finanziell überhaupt Sinn ergibt.

Erforderliche Unterlagen

Um einen Antrag möglichst schnell und unkompliziert ohne lange Rückfragen über die Bühne zu bringen, braucht es im Wesentlichen diese drei Unterlagen:

Die letzten drei Gehaltsnachweise: In den meisten Fällen sind hier geschwärzte Kontoauszüge mit den Zahlungen des Arbeitgebers ausreichend. Beantragst du den Kredit bei deiner Hausbank wird es noch einfacher, da du diesen dann nur Zugriff auf deine Kontobewegungen geben musst. Einige Kreditgeber verlangen allerdings anstatt der Kontoauszüge die Lohnabrechnungen vom Arbeitgeber.

Letzter Lohnsteuerbescheid bzw. Aktuelle Renteninformationen: Um aber wirklich zu garantieren, dass der Kreditnehmer den Job nicht vor drei Monaten angefangen hat und um einen wirklichen Blick über seine finanzielle Situation zu bekommen, benötigt der Kreditgeber zumeist noch den Lohnsteuerbescheid des vergangenen Jahres. Diesen erhalten Arbeitnehmer überwiegend im Dezember. Bei Rentner hingegen müssen die aktuellen Renteninformationen eingereicht werden.

Eine unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft: Damit auch die Bonität des Kreditnehmers garantiert ist, muss dieser auch eine von ihm unterschriebene und damit bestätigte Schufa-Selbstauskunft einreichen. Diese findet man ganz einfach zur Bestellung und Versand auf Schufa.de. Eine Unterschrift kann dann händisch auf der ersten Seite der Selbstauskunft erfolgen.

Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren: Als letztes benötigt die Bank noch Informationen über Vermögensabnahmen und Insolvenzverfahren eines Gerichtsvollziehers, wobei diese Informationen zumeist vom Kreditinstitut selbst eingeholt werden. Hat die Bank die Informationen, so muss der Kreditnehmer meist nur noch die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben bestätigen.

Berechnen der Kosten

Doch es nützt nichts, alle Unterlagen dabei zu haben, wenn man sich den Kredit am Ende nicht leisten kann. Aus diesem Grund sollten Kreditnehmer immer vorher überschlagen, welche Tilgungsrate auf sie zukommt und welche weiteren Kosten es gibt.

Nehmen wir dazu als Beispiel einen Kredit zu 3 % über 250.000 für eine Immobilie. Wünscht der Kreditnehmer das geliehene Geld über 25 Jahre zurückzuzahlen, muss er etwa 1100 Euro an Tilgung monatlich leisten und hat nach Abzug der 250.000 Euro Kaufwert ca. 100.000 als Zins an die Banken gezahlt. Wer einmal für seine eigenen Wunschvorstellungen ein Darlehen berechnen will, kann einen Tilgungs- oder Kreditrechner wie den von smart-rechner.de zu Rate ziehen.

Eigenkapital beim Baudarlehen

Allerdings sollten Kreditnehmer auch immer das nötige Eigenkapital für einen Immobilienkauf mitbringen. Sind die Zinsen am Steigen, so wie momentan, sind 100 oder 110 Prozent Finanzierungen leider meist ausgeschlossen, selbst wenn die Hypothek auf die Immobilie gelegt wird. Deswegen sollten Kreditnehmer immer 10 bis 20 Prozent des gewünschten Kaufwertes einer Immobilie als Eigenkapital mitbringen. 

Eine Möglichkeit dies zu umgehen wäre beispielsweise die Bausofortfinanzierung, bei der das Eigenkapital erst nach dem Kauf der Immobilie angespart wird. Da dies allerdings zu sich akkumulierenden höheren Zinsen führt, sollte immer individuell geprüft werden, ob dies wirklich die günstigste Finanzierungsform ist.

Schritt für Schritt zum Baudarlehen

Restschuldversicherung

Ist die Immobilie einmal gekauft, wird die Bank etwas später sicher noch einmal anrufen und den Kreditnehmer zu einem Gespräch über Restschuldversicherungen einladen. Diese Art der Absicherung dient dazu, im Todesfall des Kreditnehmers  die Angehörigen vor der Rückzahlung des Kredites zu schützen. Während bei vielen Krediten eine solche Restschuldversicherung nur ein zusätzlicher Kostenfaktor ist, so ist es bei einem langfristigen Projekt wie einer Baufinanzierung ein Mittel, um etwa Frau und Kinder abzusichern.

Allerdings sollten Kreditnehmer nicht gleich das Angebot der Bank annehmen, sondern einen Versicherungsmakler oder eine Vergleichswebsite aufsuchen und sich dort die besten Konditionen für ihren Kredit einholen.

Baudarlehen vergleichen: Was ist bei den Konditionen zu beachten?

Allerdings ist nicht jedes Kreditangebot gleich das beste und Verbraucher sollten vor allem im Kleingedruckten lesen, um von der Bank nicht über den Tisch gezogen zu werden. Selbst das, was im Kreditvertrag zunächst klein und unwichtig erscheint, kann später zu massiven finanziellen Schäden und Mehrkosten führen, weswegen auf diese Konditionen besonders zu achten ist:

Zinsbindung: Nicht nur der Zinssatz eines Kredites ist entscheidend, sondern vor allem die Zinsbindung. Diese gibt an, wie lange der Zins festgeschrieben ist und die Bank diesen trotz der Schwankungen am Markt nicht verändern darf. Ist diese kürzer als die durchschnittlichen zehn Jahre, so sollte hier vielleicht ein anderes Angebot in Erwägung gezogen werden, da bei der Zinsbindung zumeist gilt: Je länger, desto besser.

Eigenleistung: Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Thema Eigenleistung. Gerade die Handwerklich begabten Kreditnehmer können das Fliesenlegen oder die Reparaturen an einer Immobilie als Eigenkapital einbringen. Zwar ist dies in den meisten Kreditverträgen nicht aufgeführt, doch fragen lohnt sich immer.

Sondertilgung: Wie schon weiter oben besprochen, ist allerdings auch das Thema Sondertilgung entscheidend. Die meisten Kreditverträge bieten die Möglichkeit, pro Jahr fünf Prozent der gesamten Leihsumme zu tilgen. Sind solche Klauseln nicht enthalten oder es ist überhaupt keine Sondertilgung möglich, sollten sich Kreditnehmer nach einem besseren Kreditangebot umsehen. Da durch Sondertilgungen immerhin eine große Anzahl an Zinsen gespart werden kann.

Erwerbstätigkeit: Doch das, worauf die Wenigsten achten ist die Erwerbstätigkeit, da diese die Zinsen besonders in die Höhe zieht. Bei wem im Kreditvertrag “Angestellt” steht, der hat zumeist niedrigere Zinsen als Rentner oder Selbstständige, weil diese wegen ihres Alters oder möglicher Verdienstausfälle zur Risikogruppe gehören. Allerdings erfassen nicht alle Banken diese Arten der Erwerbstätigkeit, weshalb gerade Rentner und Selbstständige beim Antrag darauf achten sollten.

Wichtig: Umfinanzieren, umschulden oder kündigen

Doch ist der Kredit einmal abgeschlossen, so solltest du nicht gleich aufhören, damit zu beschäftigen, da es auch hier immer noch hervorragende Einsparmöglichkeiten geben kann. Durch Umfinanzieren umschulden oder kündigen kannst du mehrere tausend Euro einsparen, wenn die Zinsen möglicherweise in 10 Jahren niedriger stehen als heute. Deswegen hier alles zum Thema Umfinanzieren, Umschulden und Kündigen nach Abschluss des Kredites:

Umfinanzieren nach Ablauf der Zinsbindung

Die klassische Form der Umfinanzierung oder des Umschuldens erfolgt nach Ablauf der Zinsbindung. Da die Bank hier keinen Zins mehr garantiert, sondern selbst festlegt, können sich Kreditnehmer neu orientieren. Findet sich ein Darlehen mit besseren Konditionen, so wird das alte Abgelöst und Grundschulden zum Beispiel an die neue finanzierende Bank übertragen.

Allerdings ist eine Umfinanzierung / Umschuldung auch immer mit Kosten für die Auflösung des alten Vertrages, sowie den Abschluss des neuen Darlehens verbunden, weshalb Kreditnehmer hier genau nachrechnen sollten, ob sich das wirklich lohnt.

Umfinanzieren während der Zinsbindung

Fallen allerdings noch während der Zinsbindung die Zinsen am Markt und es wäre möglich den alten teuren Kredit durch einen neuen günstigeren Abzulösen, so ist das nicht so einfach möglich.

Allerdings hat der Gesetzgeber für diesen Fall ein Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Kreditlaufzeit eingebaut, welches es möglich macht, auch während der vielleicht noch laufenden Zinsbindung umzuschulden. Doch auch hier gilt es für Kreditnehmer immer einen Blick auf die Kosten, die das mit sich bringt zu werfen.

Forward Darlehen

Doch gibt es noch eine Möglichkeit, sich vielleicht besonders niedrige Zinsen zu sichern, obwohl man sich gerade noch in der Zinsbindung und dem gesetzlichen 10-Jahres-Zeitraum befindet. So gibt es nämlich das Forward Darlehen für Anschlussfinanzierer, welches die Konditionen für drei Jahre im Voraus sichert und Kreditnehmer so zu deutlich günstigeren Preisen den Kredit ablösen können.

Fazit

Ein Baudarlehen ist also durchaus eine Form der Finanzierung, die sich lohnt, bei der Kreditnehmer aber auch einiges beachten müssen. Es lohnt sich nicht nur zu vergleichen, sondern auch nochmals mit den jeweiligen Banken zu verhandeln, um für sich selbst den richtigen Kredit zu finden.

Wer jetzt ein Baudarlehen aufnehmen will, muss aber als Erstes seinen eigenen Finanzhaushalt in Ordnung bringen und schauen, ob der Kredit überhaupt bezahlbar ist. Sobald das gewährleistet ist, ist der Schritt zu den eigenen vier Wänden nur noch einen Schritt entfernt.

FAQ – Die wichtigsten Fragen zum Baudarlehen

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Ein Baudarlehen ist ein zweckgebundener Kredit für eine Immobilie, Wohnung oder Sanierung. Dabei leiht sich der Kreditnehmer Geld von einer Bank, welche im Gegenzug eine Grundschuld auf die Immobilie im Grundbuch vermerken lässt. Fällt der Kredit aus, so geht das Eigentum des Hauses oder der Wohnung an die Bank über, die diese dann meist zwangsverkauft, um den Kredit zu tilgen.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist das, was man unter dem klassischen “Kredit” versteht. Es gibt eine feste Kreditsumme und eine feste Tilgungsrate, die vom Kreditnehmer monatlich über einen bestimmten Zeitraum gezahlt wird. Um eine Rückzahlung zu gewährleisten, wird hier oftmals Eigenkapital und/oder die Eintragung einer Grundschuld auf die jeweilige Immobilie benötigt.

Wie hoch sind die Zinsen für ein Baudarlehen?

Die Zinsen eines Baudarlehens sind stark marktabhängig und schwanken jedes Jahr. Während durch die Niedrigzinspolitik der letzten Jahre Finanzierungen zu einem Zins von 1 bis 2 Prozent möglich waren, sind nun 3 bis 4 Prozent realistisch. Der Zins hängt dabei nicht nur von der allgemeinen Marktlage, sondern auch von der Bonität des Kreditnehmers und Länge des Kredites und der Zinsbindung ab.

Wie viel Baudarlehen kann ich mir leisten?

Die Höhe eines Baudarlehens hängt im Wesentlichen vom Verdienst des Kreditnehmers ab. So finanziert eine Bank niemals mehr Kredit als sich der Kreditnehmer abhängig vom monatlichen Einkommen leisten kann. Als Faustformel kann gerechnet werden, dass nicht mehr als 35 Prozent des Nettoverdienst zur Tilgung aufgewendet werden dürfen. Verdient man netto 3000 € und will über 25 Jahre einen Kredit aufnehmen, so kann dieser maximal 225.000 € betragen.

Welche Arten von Baudarlehen gibt es?

Es gibt viele Arten von Baudarlehen, mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen. Die bekanntesten und beliebtesten sind hierbei das Bauspardarlehen und das Annuitätendarlehen. Beim Bauspardarlehen wird zunächst über 7 bis 8 Jahre Eigenkapital angespart und ein Zins festgeschrieben, während ein Annuitätendarlehen für den Immobilienkauf jetzt sofort geeignet ist, dafür aber nur eine Zinsbindung von wenigen Jahren hat.

Was bedeutet Tilgung?

Tilgung im Bereich der Baukredite bzw. Kredite allgemein bedeutet nichts anderes als die Rückzahlung des Kreditbetrages in kleinen Raten plus Zinsen. Während am Beginn der Rückzahlungsphase die Zinszahlungen meist sehr hoch sind, so sinken diese im Laufe der Zeit je mehr vom Kreditbetrag getilgt wird. Grund dafür ist, dass später immer weniger zu verzinsendes Kapital beim Restkreditbetrag vorhanden ist.

Was bedeutet Zinsbindung?

Die Zinsbindung sagt aus, wie lange der Zins eines Kredites festgeschrieben ist. Kreditnehmer und Banken bestimmen nämlich an der Höhe des Zinses die Tilgungsrate, die Höhe des Kredites und die Rückzahllaufzeit. Tatsächlich sind die Zinsen allerdings nicht ewig festgeschrieben, sondern unterliegen Marktschwankungen, weshalb Kreditinstitute den Zinssatz nur für eine bestimmte Zeit (ca. acht bis zehn Jahre) garantieren können und er danach neu festgesetzt wird.