Kredit ohne Eigenkapital: Diese Voraussetzungen musst du erfüllen
So finanzierst du deine Immobilie ohne eigenes Geld, zu einem möglichst günstigen Zinssatz!
Viele Haushalte und Privatleute überlegen sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital durchzuführen. Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob die Bank ein solches Darlehen überhaupt vergeben wird. Besonders beim Immobilienkredit wird in den meisten Fällen ein Eigenkapitalanteil gefordert. Handelt es sich allerdings um Renovierungskosten, so kannst du diese bis zu 100% durch ein eigenkapitalfreies Darlehen finanzieren lassen.
Des Weiteren hängt ein Kredit ohne Eigenkapital im Allgemeinen auch von deiner Bonität ab. Es gibt also Grenzen hinsichtlich der zu verleihenden Kreditsumme ohne das Einbringen von eigenen finanziellen Mitteln, welche die Bank anhand deiner Kreditwürdigkeit festlegt.
Kreditsumme
Kreditlaufzeit
Sollzins p.a.
Effektivzins p.a.
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Das Wichtigste in Kürze:
Der Privatkredit bzw. das Verbraucherdarlehen wird heute in den meisten Fällen als Kredit ohne Eigenkapital vergeben. Immobilienkredite und alle Finanzierungen, bei denen besonders große Summen verliehen werden, erfordern in der Regel einen Eigenkapitalanteil.
Beim maximal möglichen Kredit ohne Eigenkapital sind deine Bonität und der Verwendungszweck ausschlaggebend.
Im Bereich der Immobilien sind die Darlehen ohne Eigenkapital eher für die Finanzierung von Modernisierungen und oder Reparaturen gedacht. So können Häuser oder Wohnungen funktioneller und schöner gestaltet werden. Ein Kredit ohne Eigenkapital ist also für die Verbesserung der Immobilie gut geeignet, wird jedoch für den Ankauf eines kompletten Anwesens nur selten vergeben.
Solltest du dennoch einen Hauskredit ohne Eigenkapital anstreben, dann benötigst du ein überdurchschnittlich gutes Einkommen, eine sehr gute Bonität und die gekaufte Immobilie muss sich in einem sehr guten Zustand befinden.
Auch bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital fallen weitere Kosten und Gebühren an, die du bezahlen musst. Es werden liquide Mittel für die Grunderwerbssteuer oder Notarkosten erforderlich sein.
Hauskredit ohne Eigenkapital: Für wenn kommt ein solches Darlehen in Frage?
Der Hauskredit ohne Eigenkapital ist an wichtige Bedingungen und Voraussetzungen geknüpft, welche bei den verschiedenen Banken unterschiedlich stark wiegen.
Gern gesehen sind ein hohes Einkommen und weitere Sicherheiten. Außerdem sollte der Kreditnehmer hinsichtlich seines Gehalts abgesichert sein. Als Beschäftigter im öffentlichen Dienst oder dem Beamtenstatus hast du es einfacher einen Hauskredit ohne Eigenkapitalanteil zu bekommen. Eine unkündbare Beschäftigung ist optimal für eine Kreditzusage.
Neben Gehalt und Karriere, spielt auch dein Alter eine wichtige Rolle. Bei einem älteren Antragsteller sinkt die Wahrscheinlichkeit für eine Bewilligung des Kredits ohne Eigenkapital. Junge Personen, die noch 3 bis 4 Jahrzehnte arbeiten gehen, haben viel bessere Chancen.
Die Voraussetzungen für einen Hauskredit ohne Eigenkapital zusammengefasst:
Überdurchschnittlich hohes Einkommen
Ausgezeichnete Bonität (Schufa)
Eine sichere Beschäftigung mit positivem Blick auf die Zukunft
Idealerweise Beamtenstatus und unkündbarer Arbeitsvertrag
Junges Alter
Das solltest du bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital beachten
Normalerweise gilt beim Kauf einer Immobilie ein Eigenanteil, der bei einer Finanzierung zu tragen ist. Der liegt üblicherweise bei circa 20% vom Kaufpreis. Einige Banken gehen sogar noch weiter und verlangen teilweise 25% Eigenkapital.
Mit höheren Kreditkosten rechnen
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird der komplette Hauskauf finanziert. Da die geliehene Kreditsumme aber dementsprechend höher ausfällt, muss sich die Finanzierung entweder über einen längeren Zeitraum erstrecken, oder die Tilgungsrate erhöht werden.
Eine Erhöhung der Tilgungsrate führt aber automatisch zu einem höheren Zinssatz, da die Bank davon ausgeht, dass die Wahrscheinlichkeit für einen Zahlungsausfall steigt, bzw. der Hauskredit nicht mehr gestemmt werden kann.
Die Anschlussfinanzierung im Blick haben
Keiner weiß, wie die Zinsen in 1 oder 2 Jahrzehnten aussehen werden. Da der Immobilienkredit natürlich immer langfristig angelegt wird, gibt es eine gewisse Sollzinsbindungsfrist. Sie liegt meistens bei 10 bis 15 Jahren. Danach ist eine Anschlussfinanzierung notwendig, da die Immobilie in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt werden konnte.
Wir empfehlen dir, möglichst einen Kreditvertrag mit langer Zinsbindungsfrist abzuschließen und das Darlehen in der ersten Phase der Finanzierung, weitestgehend zu tilgen. Über die Anschlussfinanzierung solltest du dir bereits 3 bis 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Gedanken machen.
Sofern zu diesem Zeitpunkt die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass die Zinsen in Zukunft steigen, wird ein Forward-Darlehen sehr wahrscheinlich die beste Möglichkeit der Weiterfinanzierung darstellen.
Weitere Nebenkosten beachten
Manche Interessenten haben überhaupt kein Eigenkapital in jeglicher Form zur Verfügung und möchten trotzdem eine Immobilie erwerben. Keinerlei liquide Mittel zu besitzen, kann dir beim Hauskauf einen Strich durch die Rechnung machen.
Es fallen obligatorische Gebühren an, die in den gesamten Kaufnebenkosten abgebildet sind und einen großen Anteil vom Hauskauf ausmachen können. Dazu zählen Notar- und Grundbuchkosten, aber auch die Grunderwerbssteuer. Des Weiteren können noch Kosten für den Makler oder Modernisierungskosten auf dich zukommen. Natürlich musst du auch mit möglichen Kosten für die Inneneinrichtung rechnen. So sollte es in dem Haus wenigstens eine Küche und ein paar Möbel geben.
Bei den Banken wird beim Kredit ohne Eigenkapital zwischen Darlehen mit und ohne Nebenkosten unterschieden. Eine Finanzierung bei der die Nebenkosten mit inbegriffen sind, ist mit höheren Zinsen verbunden.
Mögliche Risiken abwägen
Der Hauskauf ohne Eigenkapital erhöht die Wahrscheinlichkeit in eine Privatinsolvenz zu rutschen, wenn Kreditraten nicht rechtzeitig getilgt werden können. Sollte es nämlich tatsächlich zu Zahlungsschwierigkeiten kommen, kann die Bank eine Zwangsversteigerung von dem erworbenen Grundstück und der Immobilie durchführen.
Sollte der unglückliche Fall eintreten, dass die Einnahmen aus der Zwangsversteigerung nicht ausreichend sind um den Kredit komplett tilgen zu können, dann lastet eine riesige Restschuld auf deinen Schultern. Für die würdest du dann höchstwahrscheinlich auch keinen weiteren Kredit erhalten, da deine Bonität durch die ausgefallenen Ratenzahlungen schon deutlich schlechter ist. Es passiert deshalb auch hin und wieder, dass manche Personen die Privatinsolvenz anmelden müssen.
Unterschied zwischen Vollfinanzierung und 100%-Finanzierung beachten
Eine 100%-Finanzierung beinhaltet den vollen Kaufpreis ohne Eigenkapitalanteil. Da sich manche Kreditnehmer allerdings auch die Nebenkosten nicht leisten können, ist die sogenannte Vollfinanzierung ebenfalls gefragt. Etabliert hat sich auch der Begriff „110%-Vollfinanzierung“. Sie wird jedoch von den meisten Banken abgelehnt, weil das Risiko für einen Zahlungsausfall viel zu groß erscheint. Wenn sich jemand nicht einmal die Nebenkosten für eine Immobilie leisten kann, was sagt das dann insgesamt über dessen Bonität aus? Die Banken sind da ziemlich skeptisch!
Im Jahr 2016 führte Stiftung Warentest diesbezüglich eine Umfrage durch, bei der nur 19 von 82 Kreditanbietern und Banken angaben, eine solche Vollfinanzierung anzubieten. Bei einer 110%-Finanzierung, bei der die Kaufnebenkosten ebenfalls im Darlehen mit inbegriffen sind, musst du jedoch mit deutlich höheren Kreditkosten im Vergleich zur 100%-Finanzierung rechnen.
Lage und Zustand der Immobilie
Für die Bank ist die größte Sicherheit die Immobilie um die es bei der Finanzierung geht. Ein Haus oder eine Wohnung in guter Lage und gepflegtem Zustand stellt natürlich eine größere Sicherheit dar.
Deine Chance auf eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist also höher, wenn das Gebäude sich in einer guten Gegend befindet und weder marode ist noch irgendwelche gravierenden Mängel aufweist. Frisch saniert oder neugebaut lässt sich eine Immobilie am besten vollfinanzieren.
Familienmitglieder absichern
Der Hauskredit ohne Eigenkapital ist mit dem Risiko verbunden, im Zahlungsausfall eine Insolvenz zu erleiden. Sollte der Hauptverdiener der Familie einen schweren Unfall erleiden und dadurch arbeitsunfähig werden, stehen auf die Dauer keine liquiden Mittel mehr zur Verfügung, um das Darlehen tilgen zu können. Die Banken greifen dann auf die Verwandten zurück, damit die Schulden beglichen werden.
Um solchen Fällen vorzubeugen, ist eine Restschuldversicherung zu empfehlen. Normalerweise raten wir davon ab, da sie die Kreditkosten erhöht. Bei diesem Risiko und der hohen Kreditsumme ist eine Ratenschutz- oder Restschuldversicherung allerdings sehr vernünftig und sinnvoll. Des Weiteren raten wir eine Risikolebensversicherung abzuschließen. Sie sollte zumindest über die Laufzeit des Immobilienkredits laufen und die Familie zusätzlich schützen, wenn der Versicherte verstirbt.
Welche Nachteile gibt es beim Hauskauf ohne Eigenkapital?
Deutlich höhere Zinsen: Eine Bank wird für eine Finanzierung bei der das Darlehen 100% des Kaufpreises beträgt, höhere Zinssätze vergeben.
Immobilienfinanzierung verteuert sich: Da das Gebäude oder die Wohnung im vollen Umfang durch ein Darlehen finanziert wird, ist die Kreditsumme natürlich höher und dadurch fallen die Zinsen mehr ins Gewicht. Außerdem beinhaltet die 110%-Vollfinanzierung auch die Kaufnebenkosten, die gut und gerne 5 bis 12% betragen können.
Höhere Tilgungsrate: Banken vergeben ihre Kredite mit einer maximal möglichen Sollzinsbindung. Das bedeutet, zunächst wird das Darlehen für 10 bis 15 Jahre abgezahlt. Danach wird eine Anschlussfinanzierung notwendig sein. Da eine höhere Kreditsumme im gleichen Zeitraum getilgt werden muss, steigt demzufolge die monatlich zu zahlende Kreditrate. Schließlich handelt es sich nicht um einen Minikredit, sondern um eine große Summe.
Längere Kreditlaufzeit: Die Gesamtkreditlaufzeit verlängert sich merklich. Beim Wegfall des Eigenkapitals, welches eigentlich immerhin 20% ausmachen sollte, brauchen viele Haushalte ein paar Jahre länger für die Tilgung.
Anschlussfinanzierung wird teurer: Im Vergleich zum Immobilienkredit mit Eigenkapital, erfordert die 100%- oder Vollfinanzierung häufig den Ausgleich vom Großteil der Schulden über die Anschlussfinanzierung. Da sie häufig mit höheren Zinsen und einer längeren Laufzeit einhergeht wenn eine hohe Restschuld vorhanden ist, verteuert sich die weitere Finanzierung deutlich.
Geringere Liquidität: Eine 100%- oder Vollfinanzierung geht in der Regel mit einer größeren monatlichen Belastung durch eine höhere Kreditrate einher. Dadurch bleibt am Ende weniger vom Gehalt übrig und du bist wahrscheinlich öfter knapp bei Kasse. Du solltest dir bewusst sein, dass dieser Zustand womöglich für viele Jahre anhalten wird, außer deine Einkommensverhältnisse verbessern sich deutlich.
Größeres Risiko: Wenn ein Zahlungsausfall länger anhält, droht schnell die Zwangsversteigerung und damit die Privatinsolvenz, falls die Versteigerung nicht den gewünschten Betrag einbringt. In diesem Fall musst du die Restschuld nämlich trotzdem tragen.
Die Alternative: Eigenkapital für den Hauskauf beschaffen
Wie du wahrscheinlich schon herausgelesen hast, ist der Hauskauf über einen Kredit ohne Eigenkapital riskant und bringt einige Nachteile mit sich. Häufig sind die nötigen Geldreserven für den Kauf einer Immobilie einfach nicht vorhanden. In solchen Fällen lässt sich das Eigenkapital auch auf anderem Wege beschaffen. Es muss nämlich nicht zwingend auf einem Sparbuch herumliegen. Du hast die folgenden 3 Möglichkeiten:
Zusätzliches Darlehen: Eigenkapitalbeschaffung durch die Aufnahme eines weiteren Kredites. Der darf allerdings nicht über die Immobilie abgesichert sein!
Geld von Privat: Die Beschaffung von Eigenkapital über ein Privatdarlehen aus der Familie. Das Eigenkapital muss von der Bank dann als solches anerkannt werden.
Besitzstand einbringen: Fondssparpläne können als Eigenkapital mit in die Finanzierung eingebracht werden. Dazu zählen auch Lebensversicherungen, Wertpapiere und Bausparverträge. Viele Personen wollen diese Vermögenswerte allerdings nicht als Eigenkapital verwerten.
Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?
Für deinen eigenen Anteil an der Kaufsumme, solltest du circa 20% einkalkulieren. Viele Immobilienpreise liegen je nach Gegend zwischen 400.000€ und 600.000€. Das Eigenkapital sollte mindestens 20 Prozent der Kaufsumme betragen. Dazu zählen Bargeld und Sparguthaben, Aktien und Wertpapiere sowie Guthaben auf einem Bausparvertrag oder ein eigenes Grundstück. Auch Erbschaft und Schenkungen stocken das Eigenkapital auf. Das Eigenkapital kann also gut und gerne um die 100.000€ betragen.
Fazit
Wie aus unserem Beitrag hervorgeht, birgt die Hausfinanzierung ohne Eigenkapital einige Risiken. Trotzdem kann sie sich lohnen, wenn man die Rentabilität des Wohnens zur Miete gegenüberstellt. So ist ein Immobilienkauf langfristig betrachtet eine gute Kapitalanlage, auch wenn die Tilgung ohne Eigenkapital höher ausfällt. Als Mieter hat man vielleicht eine geringere finanziell wiederkehrende Belastung, allerdings bleibt nach 10 oder 15 Jahren nichts an Wert für einen selbst übrig.
Deshalb lohnt sich auch der Kredit ohne Eigenkapital für die Finanzierung einer Immobilie. Die höheren Zinsen musst du zwar in Kauf nehmen, sie wirken sich allerdings langfristig betrachtet nicht negativ aus, wenn die Kreditaufnahme mit einer guten Planung durchgeführt wird.
Kurzgefasst
Ein Kredit lässt sich auch ohne das hart angesparte Geld anzugreifen aufnehmen. Verbraucherdarlehen sind üblicherweise ohne einen Eigenkapitalanteil. Für die Baufinanzierung oder den Hauskauft ohne das Einbringen von eigenem Kapital, müssen eine hohe Kreditwürdigkeit und ein hohes Einkommen, sowie eine positive Zukunft mit Blick auf den Arbeitsplatz ersichtlich sein.
Die Banken fordern mehr Sicherheiten als bei einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital. Ein zweiter Kreditnehmer könnte hierbei helfen. Das Wohlverhalten bezüglich der Einhaltung von Zahlungsfristen in der Vergangenheit, ist eine Grundvoraussetzung um ein solches Darlehen zu erhalten.
Man unterscheidet zwischen einer 100%-Finanzierung und der 110%-Vollfinanzierung. Bei Ersterem wird lediglich die reine Kaufsumme als Darlehen ohne Eigenkapital vergeben und die Notargebühren sowie weitere Kosten müssen von dir selbst getragen werden.
Die Gesamtbelastung erhöht sich beim Hauskauf oder der Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich. Du darfst nicht nur mit mehr Zinskosten, sondern auch mit einer höheren von den Banken geforderte Tilgungsleistung rechnen. Dadurch erhöht sich die Monatsrate und dir stehen im Alltag weniger liquide Mittel zur Verfügung.
Wir empfehlen dir die richtige Darlehensart zu wählen. Ein Annuitätendarlehen stellt die sicherste Art und Weise dar, einen solchen Kredit aufzunehmen. Deine Finanzen lassen sich dadurch besser planen, weil die Tilgungsrate nicht plötzlich ansteigt, sondern konstant bleibt.
Du solltest bei einer Immobilienfinanzierung eine Restschuldversicherung abschließen. Auch eine Risikolebensversicherung kann sinnvoll sein. Immerhin läuft ein solches Darlehen über viele Jahre.
FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Kredit ohne Eigenkapital
Wie bekomme ich einen Kredit ohne Eigenkapital?
Die Aufnahme eines normalen Konsumenten- oder Privatkredits ist in der Regel problemlos möglich, wenn du als Kreditnehmer ausreichend Sicherheiten entsprechend der Kreditsumme vorweisen kannst. Wichtig sind hierbei ein positiver Schufa-Score und ein regelmäßiges Einkommen. Bei höheren Kreditbeträgen werden allerdings mehr Sicherheiten verlangt, wobei dann auch der Verwendungszweck eine bedeutende Rolle bekommt. Der Hauskauf ohne Eigenkapital erfordert ein überdurchschnittlich gutes Einkommen und eine tadellose Bonität. Außerdem muss sich das Objekt sowohl in einer guten Lage, als auch in einem optimalen Zustand befinden.
Wie viel Kredit bekommt man ohne Eigenkapital?
Sofern du einen Kredit ohne Eigenkapital für den Hauskauf planst, solltest du über den Beleihungswert der Immobilie Bescheid wissen. Als Faustformel gilt, dass dieser Wert der maximal möglichen Darlehenssumme entspricht, welche die Bank dir maximal zur Verfügung stellen wird. Die Kreditinstitute sichern sich dadurch ab, da sie die komplette Summe durch den Verkauf des Gebäudes tilgen können. Das wirkt sich auch positiv auf dich aus, denn so bleibt im schlimmsten Fall keine Restschuld übrig, bei der sogar eine Privatinsolvenz drohen würde.
Wie viel Kredit bekomme ich bei 2.000€ netto?
Auf der Basis von verschiedenen Rechenmodellen kann man sagen, dass der maximal mögliche Kredit für ein Nettoeinkommen von 2.000€, bei etwa 130.000€ bis 170.000€ liegt. Der Betrag ist aber auch noch von weiteren Voraussetzungen abhängig. Dazu zählen die Bonität und weitere Ausgaben, die in einer Haushaltsrechnung ehrlich aufgeschlüsselt werden müssen. Die mögliche Kreditsumme erhöht sich durch die Anzahl der Kreditnehmer sowie weiteren Sicherheiten. Mit einem vorhandenen Aktien- oder Immobilienportfolio als Vermögenswerte, wirst du ein wesentlich höheres Darlehen bekommen.
Was tun wenn man kein Eigenkapital hat?
Ohne Eigenkapital ist eine 100%-Finanzierung vom Hausbau oder -kauf möglich, sofern bestimmte Voraussetzungen wie ein hohes Einkommen und ausgezeichnete Bonität gegeben sind. Ein weiterer Pluspunkt für ein Darlehen ohne Eigenkapital ist der unbefristete Arbeitsplatz. Im Idealfall bist du verbeamtet und kannst nicht gekündigt werden.
Wie kommt man schnell an Eigenkapital?
Häufig ist auf dem Sparkonto nicht ausreichend Geld vorhanden um genügend Eigenkapital stemmen zu können. Eine Möglichkeit ist das Verkaufen oder das Verpfänden von Wertpapieren wie Aktien, Anlagefonds und anderen Wertpapieren. Die Schenkung durch Angehörige oder der Erbvorbezug ist auch eine Variante, die von einigen Privatpersonen für das Aufstocken des Eigenkapitals genutzt wird. Sollte das alles nicht möglich sein, bleibt dir letztendlich nur die Möglichkeit übrig, Eigenkapital über einen Kredit ohne Verwendungszweck aufzunehmen.